行业进入存量时代，意味着即将进入大洗牌阶段，接下来80%的房企将逐渐消失，目前大部分开发商都在苟延残喘，“利箭齐发”这种“空中加油”大部分接不上。

所以大家一定要慎选开发商，避免出现一开始是“红星”，中间成了“远洋”，到后来“远星”可能都保不住了…

(资料图)

当然存量博弈的机会就是“强者恒强”，只不过之前有20%的强者楼盘，分化加速之后可能只有2%的楼盘“王者归来”。

比如富力在太原有大大小小几十个楼盘，只有富力华庭口碑“尚可”，再比如晋阳湖片区已经重现当年绿地世纪城一夜之间挂出400套二手房的“盛况”！

其次，虽然太原不大，但区域分化在明显加速，购房者需要选对片区，再选择靠谱的开发商。

如果你选错了片区，就算开发商实力很强也无能为力。因为某些片区本来就是城市的最边缘地段，当楼市繁荣的潮水退去，其必然开始“裸泳”！

比如北城之北的保利滨河上院这个楼盘，虽然同样是“滨河”，而且有“保利”强大品牌加持，但基本处于躺平状态。

就跟一开始更贵的滨河果岭一样，逐渐被首开国风“反超一倍”。所以虽然汾河很长，但真正的“滨河”却很少。

再比如万科春和景明这个西山上的楼盘，一开始其竞品是同价位9500元每平米的中海国际社区！

要知道西山矿务局通过一家三代的努力才能完成“下山”的使命到市区买房置业，而2018-2019年一部分业主“分分钟”就跟上中介“上了山”。

据说现在万科春和景明已经跌到6000元每平米，这个价格已明显低于徐沟的万科徐园，可能未来也是渐行渐远，逐渐被万科徐园甩在后面。

未来太原哪里发展空间大？事实上中长期来说，人口往哪里流动，哪里才有强需求。供需关系决定房价，所以大部分片区没有未来。

所以“尽量跟着人口流动方向去买房”，当然有些人喜欢抬杠“所有的地方人口自然增长已停滞”，注意：人口净流入才是王道。

太原人口过去21年新增118万，其中60%在小店区，所以这个问题不用探讨，趋势已经形成，未来10年仍然如此。

比如以上提到的万科徐园，其周边不仅有太重这个巨无霸和相关供应链企业，而且有潇河产业园区和潇河五大中心，所以未来年轻人不断流入。

城市化的第一阶段即城镇化已经结束，目前处于第二阶段即都市圈时代。

最新从核心城市中心度、人口经济活力、产业集群创新、区域协同联系、商业消费潜力等5个维度排名的全国44个都市圈发展力最新排名出炉：太原排名全国第23！

未来人口持续向都市圈的核心城市集聚，由于产业聚集的规模效应和互联网的头部聚集效应，人随产业走，人口尤其是年轻人自然向产业集中区域集中。

最后，太原楼市有自己的规律，预计接下来豪宅仍能持续热销，而商铺则首当其中被抛弃。

从全国保存最完好、数量最多的各种大院来看，山西人自古以来就喜欢“买房置业”，这个传统千百年来并没有改变。

比如有些富豪就算已全家移民，仍然在太原买房，这在南方人看来属于完全无法理解的天方夜谭。

比如星河湾全面升级2C后仍然热销，滨河金茂府400平米也是一房难求，但其200多平米的户型竞品却多到“内卷”。

再看“一铺养三代”的商铺，遭遇这次寒冬之后其出租率可想而知，从租金“腰斩”到无人问津是大概率事件。

也就是说不是降不降租金的问题，也不是降到50%的问题，是根本租不出去的问题。经济复苏需要一个周期，这个周期之前原本就供大于求的商业地产实属“雪上加霜”！

这方面万科反应最灵敏，从万科翡翠东第开始，预计接下来万科多个项目会“商业改住宅”。

分化是未来房地产市场的最大特征，分化早已开始，不过是“这个冬天”也就是这个调控周期有点长有点冷，分化也就会全面加速。

接下来我们可能会首次见证房地产的“分化式复苏”，也就是20%的城市、片区和楼盘会复苏，而80%将逐渐失去流动性，成为真正的“不动产”。