一、房地产信托产业概况

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不动产投资信托基金，也称“房地产投资信托基金”，最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

从国际范围看，不动产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与中国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于中国的开放式基金与封闭式基金。

世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。2023年2月，2023年中国首单上市REITs产品在上海证券交易所挂牌交易。

二、房地产信托产业发展现状调研分析

据调查数据显示，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前中国房地产发展一个亟待解决的问题。中国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。

证监会和国家发改委在2020年4月30日联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)，宣布将允许发行以盈利的基础设施项目为支撑的不动产投资信托基金(REITs)，可在二级市场公开交易。 根据该通知，试点REIT的具体领域包括物流和仓库、收费公路和交通基础设施、城市公用事业、污水和垃圾处理、信息网络等战略性和新兴产业。与此同时，将重点关注京津冀、雄安、长三角、粤港澳大湾区/海南省等重点经济区域的资产。项目必须有明确的所有权和产生稳定收入的能力，提案将由地方部门进行筛选，最终由国家发改委、证监会进行审批。

写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年房地产信托产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

虽然新冠疫情给我国经济带来了较大的冲击，但是中央在房地产调控方面保持了相当强的定力，各地房地产调控政策并未放松。人民银行和住建部在3季度选择了部分重点房企试点进行融资的“三道红线”管控，以此探索建立对房地产企业融资进行持续监控的机制。3季度，在中央坚持“房住不炒”的定位的基础上，信托业继续积极配合国家在房地产调控方面的各项金融政策，持续压缩债权融资类房地产信托业务的规模，调整优化业务结构，升级业务模式。

数据显示，截至2020年3季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.38万亿，较上年末下降3262.01亿元，降幅达12.06%;较2020年2季度末下降1234.42亿元，环比降4.94%。自2019年2季度以来，为了严格落实“房住不炒”，保障“稳房价、稳地价、稳预期”，银保监会持续加强房地产信托合规监管，投向房地产的信托资金余额已经连续5个季度下降，2020年3季度末投向房地产的资金信托规模较2019年2季度末的最高峰值下降了5516.60亿元，降幅达18.83%。从占比来看，2020年3季度末，房地产信托占比为13.8%，比2019年末和2019年2季度末分别下降1.27和1.58个百分点。这些都说明信托行业在落实房地产宏观调控政策上取得了明显的成效，这有助于促进房企降杠杆，保障房地产市场平稳健康发展。

自2019年8月以来，大幅压降房地产信托业务是监管部门的政策导向。2020年4季度末，房地产资金信托余额为2.28万亿元，同比2019年4季度末2.70万亿元下降15.75%，环比3季度末2.38万亿元下降4.19%。2020年4季度末，房地产信托占比为13.97%，低于2019年4季度末15.07%。房地产资金信托占比变化是信托业按照监管部门要求所作出的适时调整。2020年4季度，房地产类产品在整体信托产品中的占比继续下降。

三、房地产信托行业未来发展趋势预测

监管部门强调夯实“去通道”和“穿透式监管”，每一笔信托都杜绝“违规杠杆”。未来地价和房价联动、土地和资金共监管，这是调控的杀手锏。当然，地产信托整顿是有针对性的，符合“432”条件的贷款项目、民生项目、旧改项目等信托供应不会受限。因此，楼市杠杆将继续受限，房地产投机情绪不会失控，“房住不炒”方向不会偏离。同时，又能发挥地产信托分散融资风险，助推房地产对接实体经济和百姓安居需求。

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